I medhold av plan- og bygningsloven § 12-14 varsler Porsgrunn kommune om endring av ovennevnte reguleringsplan. Det legges til grunn at endringene i liten grad vil påvirke gjennomføring av planen for øvrig og ikke går utover hovedrammene i planen. Forslagsstiller er Funnemark Eiendom AS.
Bakgrunn for endringen
Planendringen legger til rette for videre utvikling av forretningsvirksomheten i område F1, bedre interne kommunikasjonslinjer og utearealer, og utbygging av nye lokaler.
Funnemark AS (tiltakshaver) ønsker å samle virksomheten nord for Slottsbrugate og modernisere anlegget og delvis bygge nytt. For den daglige driften er det tungvint å måtte krysse Slottsbrugata. Samtidig åpner en omorganisering for mulighet for ny arealbruk (boligformål) av områdene sør for Slottsbrugata, og for bedre trafikale løsninger, spesielt i krysset Hovengagata/ Slottsbrugata.
Nærmere beskrivelse av endringene er vedlagt saken.
Rådmannens foreløpig vurdering av endringen
Endring av formålsgrenser:
Ønsket endring av formålsgrenser er for å få tilpasset ønsket utvikling av området. Endringen er forholdsmessig mindre og vurderes ikke vil gå utover hovedrammene i planen.
Arealformål
Arealformål i gjeldende plan er forretningsformål eller kombinert formål forretning/bolig med unntak av to eiendommer som er regulert til bolig og til kombinert formål bolig/allmennyttig. Endringer av arealformål medfører mindre justeringer. Foreslått formålsendring for Assuransegata 3 er i samsvar med formålet til tilgrensende eiendommer og vurderes som naturlig videreføring.
Hensynssone bevaring kulturmiljø H560_1, tidligere spesialområde bevaring
Hensynssone bevaring kulturmiljø (pbl 2008) erstatter områder vist som spesialområder bevaring i gjeldende plan (pbl 1985). De delene av områdene D2, B1 og C1 som er lagt til område F1, omtalt i pkt. v2.2, medtas ikke i hensynssonen, jf. figur 5. Intensjon om bevaring av gatemiljø er fortsatt ivaretatt i planforslaget, jf. pkt. 3.2.
Bebyggelse som utgår, uthus ved eiendom gbnr. 200/2580, Storgata 181 / kulturminner
Hovedhus langs Storgata er SEFRAK-registrert. Forslagsstiller opplyser at øvrig SEFRAK-registrert bebyggelse på eiendommen er revet, muligens i forbindelse med brann på naboeiendom. Uthuset er oppført etter tegninger datert 1988 som en enkel og i hovedsak uisolert trebygning med lav bruksverdi. Uthuset er ikke medtatt i verneplan for Porsgrunn datert 1993. Uthuset er heller ikke medtatt i utkast til kulturminneplan for Porsgrunn kommune, jf. illustrasjoner.
Rådmannens vurdering er at uthuset ikke er autentisk, jf. de vurderinger som er gjort i forbindelse med kulturminnekartlegging. Uthuset har heller ikke fasade mot Storgata, men er plassert tilbaketrukket på eiendommen. Da uthuset vurderes til ikke å ha betydning for det bevaringsverdige miljøet langs Storgata foreslås det tillatt fjernet, slik det fremgår av forslag til nytt plankart. Eksisterende hovedhus langs Storgata skal bevares og er markert med tykk strek på plankartet. Kulturminnehensyn vurderes som videreført på tilfredsstillende måte.
Område F1
I gjeldende plan mangler fastsettelse av utnytting i både plankart og bestemmelser. Planforslaget foreslår å fastsette BYA for område F1 til maks 60 %. Utendørs biloppstillingsplasser inngår i beregningen av BYA. Planendringen inkluderer også dokumentasjonskrav til både landskaps-, og tekniskplan.
Det er vist byggegrenser for bebyggelse i område F1 i gjeldende plan. Byggegrensene er tilpasset formålsgrenser og tidligere bebyggelse som er fjernet. I planendringen er byggegrenser for område F1 tilpasset nye formålsgrenser. Mot offentlig veg er det foreslått byggegrense 5 meter fra offentlig vegareal (fortau langs Hovenggata og Slottsbrugata). Mot naboeiendommer mot vest (Storgata) og nord (Assuransegata) er byggegrense foreslått til 4 meter.
For område F1 er det medtatt bestemmelse om at ny bebyggelse skal oppføres innenfor maksimal tillatt mønehøyde c+14,0 meter og maksimal tillatt gesimshøyde c+13,0. Foreslått bygningshøyde vurderes å være gunstig tilpasset øvrige eiendommene med hensyn til sol- og skyggeforhold.
Grunnteknikk AS har utført grunnundersøkelser, geoteknisk bistand og detaljprosjektering for planlagte tiltak. Det er foretatt vurdering av områdestabilitetsforholdende iht. NVEs kvikkleireveileder 1/2019, som er beskrevet i notatet som er vedlagt saken.
Den geotekniske vurderingen konkluderer med følgende:
- Områdestabiliteten for den planlagte utvidelse/tilbygg vurderes som tilfredsstillende og kommer utenfor ny kartlagt faresoneavgrensning.
- Lokalstabilitet for utgravninger og oppfyllinger på tomta må vurderes i samråd med geoteknisk sakkyndig.
- Eventuelle andre tiltak innenfor kvikkleirefaresonen må vurderes i tråd med NVES anbefalinger av geoteknisk sakkyndig.
Disse anbefalingene er tatt med som rekkefølgekrav i bestemmelsene jfr. pkt. 2.1.
Bestemmelser om avkjørsel til område F1 i gjeldende plan er knyttet opp mot tidligere områder A1 og E1. I planendringen medtas ny bestemmelse om at avkjørsel til område F1 vises med symbol på plankartet. Det er i dag to avkjørsler til område F1 fra Slottsbrugata. Disse er vist på plankartet.
Regulert trerekke langs Hovenggata i gjeldende plan videreføres, og er i planforslaget foreslått forlenget fram til område D3 (Assuransegata 5). Den eldste delen av bebyggelsen i område F1 planlegges revet, og dette muliggjør etablering av en grøntsone langs hele østsiden av området og mot Hovenggata.
Virkninger for andre grunneiere i området
Planendringen får liten innvirkning for andre grunneiere i området. Bebyggelsen langs med Storgata og Assuransegata berøres ikke av planendringen, og det kulturhistoriske miljøet er ivaretatt.
Hovedrammer i planen
Endringene er vurdert til ikke å gå ut over hovedrammene i planen.
Som nevnt vil bevaringsverdig bebyggelse langs Storgata ikke bli påvirket av endringene. Opplevelsen av trebebyggelsen langs bygatene videreføres, og er ivaretatt også i planforslaget. Areal som tas ut av hensynssone bevaring er inn mot innsiden av kvartalet. Intensjon i gjeldende plan videreføres dermed.
Område F1 i endringsforslaget fanger opp tidligere fradelinger og ny ønsket fradeling fra Storgata 181. Som vist i vedlagte illustrasjoner er det bare tidligere boligformål ved eiendom gbnr. 200/22, Assuransegata 3 som endrer arealformål. Hoveddelen (ca. 730m2) foreslås regulert til kombinert formål bolig/forretning. Tidligere fradelte parsell (ca. 260m2) medtas i område F1 og foreslås regulert til forretningsformål.
Planendringen påvirker ikke gjennomføring av planen for øvrig.
Konklusjon
Samlet sett vurderes det at endringene bør kunne behandles som en endring etter forenklet prosess i henhold til plan- og bygningsloven § 12-14:
- Planendringen oppdaterer reguleringsplanen etter forutsetninger i gjeldende plan.
- Planendringen går ikke ut over hovedrammer i planen.
- Hensyn til bevaringsverdig bygningsmiljø langs Storgata og Assuransegata er ivaretatt.
- Forhold til øvrige grunneiere i ivaretatt.
- Hensyn til geotekniske forhold/ områdestabilitet er ivaretatt.
Videre saksgang
Planforslaget sendes nå på høring til berørte parter etter plan- og bygningsloven § 12-14. Etter høringen vil innkomne merknader bli vurdert og eventuelt innarbeidet i endringsforslaget før vedtak fattes. Etter vedtak i kommunen vil berørte parter få tilsendt vedtaket.
Mindre reguleringsendringer har en enklere planprosess enn en vanlig reguleringsplan. Dersom det kommer inn merknader av vesentlig betydning for saken vil det gjøres en vurdering om planforslaget må behandles som en vanlig reguleringsplanprosess. Dette brevet anses i så tilfelle som en varsling av planoppstart etter plan- og bygningsloven § 12-8.
Mulighet for å komme med merknader til planforslaget
Merknader til planforslaget må sendes Porsgrunn kommune innen 26. februar 2021. Merknader sendes skriftlig til postmottak@porsgrunn.kommune.no og bør inneholde en beskrivelse/begrunnelse.
Med hilsen
Fridrik Ivar Bergsteinsson, Arealplanlegger
fridrik.bergsteinsson@porsgrunn.kommune.no