Reguleringsplan for Solheim, vedtatt i Bystyret 07.05.2019, er foreslått endret i tråd med plan- og bygningsloven (pbl) § 12-14. Forslagsstiller er TVB Tomter AS.

I samråd med Porsgrunn kommune er det vurdert at endringen i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder, jf. plan- og bygningsloven § 12-14. Slike endringer gjennomgår en enklere planprosess.

Kort om endringen

Utbygging av området er i startfasen. Ved prosjektering har det vist seg behov for mindre justeringer av planen som konsekvens av blant annet utfordrende terrengforhold.

 

Kommunens foreløpige vurdering

Ny adkomst til BK2 (B7)

Ny adkomst til BK2 (B7) er ønsket da regulert adkomst er utfordrende grunnet stor skjæring fra V3 og inn til området. Foreslått veg vil bedre tilpasse seg dagens topografi. Som kompensasjon for arealbeslag av naturområde økes grøntarealet sør for V5.

Fra konsentrert til frittliggende boligbebyggelse

Endring i felt BK2 (B7) fra konsentrert til frittliggende boligbebyggelse medfører et mindre terrenginngrep. Det anses som fornuftig å legge til rette for eneboliger her grunnet etterspørsel etter eneboligtomter i kommunen.

Rekkefølgekrav

Foreslåtte endringer i rekkefølgekravet anses som hensiktsmessig og i tråd med dagens forskriftskrav.

2.3.2 Radon

Dokumentasjon for forebygging av radoninntrenging bortfaller, da radonsperre har blitt et forskriftskrav.

2.4 Universell utforming

Ordlyden universell utforming er endret til tilgjengelig boenhet, da universell utforming kun tiltrer ved nærings- og publikumsbygg.  Grunnet områdets topografi er krav til tilgjengelig boenhet begrenset til i den grad det lar seg gjøre, noe som likestiller bestemmelsen til dagens forskrift.

Bebyggelse og anlegg

3.1.2 Byggegrenser

Det er et ønske at etablering av forstøtningsmur kan plasseres utenfor angitt byggegrense, men innenfor formålet, noe som vurderes som hensiktsmessig jf. topografi.

3.1.3 Byggehøyder

Da angivelse i dagens bestemmelser ikke samstemmer med infrastruktur eller topografi, er det utarbeidet mer generelle bestemmelser for utforming som også gjenspeiler de ulike takformene. Det er samtidig tydeliggjort at bruk av takterrasse er tillatt, da dette har vært ønske i tidligere planer.

3.1.4 Utnyttelse

Utnyttelse for BF er økt 5% for å være i tråd med en mer normal utnyttelse for frittliggende småhusbebyggelse. B som er samspill mellom BF og BK er økt med 5% utnyttelse for å ha lik utnyttelse som BK.

3.1.5 Bygningsutforming

Ordlyden samordnet, moderne arkitektonisk utforming er fjernet for å gjøre det mulig å oppføre mere tradisjonelle boliger, noe som er mer etterspurt i utkantstrøk enn i byområder.  Tilpasning til terreng og nye veier i området er endret til terreng og adkomstvei til eiendommen. Det er gjort med hensyn til at flere eiendommer er tilknyttet flere veier hvor det vil være naturlig å sette adkomstveien i fokus for tilpasning.

3.1.6 Terreng og vegetasjon

Det er fjernet ordlyd om at forstøtningsmur mot friluftsområder og lekeområder ikke tillates. Dette er gjort av hensyn til at dagens topografi etter infrastruktur tilsier at flere eiendommer kan ha behov for mindre murer mot disse områdene.

3.1.7 Atkomst

Det er gjort en tilføring der nytt formål BF7 kan velge mellom adkomst fra V5 eller V2. Dette grunnet topografi som gjør at flere tomter får mer egnet adkomst fra V5.

3.1.9 Krav til parkering

For frittliggende boligbebyggelse, er parkering endret til også å inneholde parkering for sekundærbolig. Oppdatert parkeringskrav er i tråd med områdets beliggenhet.

3.1.10 Renovasjon

Endring av ordlyd, der avfallshåndtering for B7 skal anlegges i felles miljøstasjon anvist i plan. Dette er gjort av hensyn til at V5 er privat vei og renovasjon er betinget av et felles avsatt område.  

ENDRINGER I PLANKART

BK2 er endret til B7 for å kunne imøtekomme både frittliggende boligbebyggelse og konsentrert, noe som vil være svært aktuelt for dette området som har en topografi som gjør at enkelte deler av området burde løses med tettstilte boliger. Det er samtidig avsatt areal til privat adkomstvei V5, samt felles areal for renovasjon, da denne delen av planen anses som eneste mulighet for adkomstvei i forhold til høydedifferanse til kommunal vei V3.  Endring har medført at man må ta noe av friområde ved EVA for å kunne ivareta stigning på adkomstvei. Dette arealet er kompensert med et større grøntareal på sørsiden av V5.

Enkelte adkomstpiler er foreslått endret. Det er fjernet en adkomstpil fra BF5 og BF3, samtidig er adkomstpiler noe endret på BF1 og 0-AVG5. Disse er avmerket røde i revidert plan. Endringen baserer seg på at regulerte piler strider mot områdets topografi da infrastruktur med teknisk plan er prosjektert etter regulert plan.

BF5-BF7, BF9 og B7, B8 og B12 har fått endret utnyttelse i planen i hht. endringer av reguleringsbestemmelser pkt. 3.1.14

Ut fra de endringer som er gjort anses revidert plan å være bedre tilpasset områdets topografi i

forhold til de utfordringer som har vist seg etter ferdig opparbeidet infrastruktur. Planen vil få en

bedre helhet. Endringer anses å ha liten eller ingen ulempe for naboer og gjenboere. Samtidig vil det være av positiv karakter at utbyggere kan sette søkelys på hvert enkelt delefelt, noe som gjør at det blir lettere å igangsette bebyggelse, samt at det åpner muligheten for flere entreprenører på området fordelt på ulike delefelt.

Etter kommunens vurdering ligger de foreslåtte endringene innenfor rammene av pbl §12-14.

Videre saksgang

Planforslaget sendes nå på høring til berørte parter etter plan- og bygningsloven § 12-14. Etter høring vil innkomne merknader bli vurdert og eventuelt innarbeidet i endringsforslaget før vedtak fattes. Etter vedtak i kommunen vil berørte parter få tilsendt vedtaket.

Mindre reguleringsendringer har en enklere planprosess enn en vanlig reguleringsplan. Dersom det kommer inn merknader av vesentlig betydning for saken vil det gjøres en vurdering om planforslaget må behandles som en vanlig reguleringsplanprosess. Dette brevet anses i så tilfelle som en varsling av planoppstart etter plan- og bygningsloven § 12-8.

Har du synspunkter til planendringen?

Send eventuelle synspunkter til Byutvikling på epost til postmottak@porsgrunn.kommune.no eller pr. post til Byutvikling, Postboks 128,
3901 Porsgrunn. Fristen er 3 uker fra mottakelse av brevet.

Vedlegg:

• Beskrivelse av endring etter forenklet prosess
• Revidert plankart
• Plankart gjeldende
• Bestemmelser 2019
• Revidert bestemmelser

 

Med hilsen

Fridrik Ivar Bergsteinsson

Arealplanlegger